Исполнительная документация: проверка перед подписанием
Исполнительная документация — это обязательный комплект технических документов, подтверждающих выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с проектом и нормативами. Для застройщика её проверка перед подписанием — критический этап, от которого зависит сдача объекта в эксплуатацию, подтверждение объёмов работ и юридическая защита при спорах. В Ростове-на-Дону, где органы ГАСН тщательно проверяют соответствие объекта проекту, неполная или некорректная исполнительная документация может привести к отказу в приёмке или штрафам.
Что входит в исполнительную документацию
Состав исполнительной документации может варьироваться в зависимости от этапа, типа работ и требований технического заказчика. Однако базовый перечень содержит ключевые документы, без которых объект не может быть принят ни застройщиком, ни надзорными органами.
- Акты на скрытые работы — до начала последующих операций (бетонирование, гидроизоляция, армирование);
- Акты освидетельствования ответственных конструкций — фундаменты, перекрытия, колонны, стены;
- Исполнительные схемы — по фактическому выполнению (армирование, инженерные сети, планировка);
- Журналы работ — СМР, бетонных, сварочных, антикоррозионных и др.;
- Сертификаты и паспорта — на применённые материалы, оборудование и смеси.
Какие ошибки встречаются при оформлении
Нередки случаи, когда подрядчики предоставляют неполный, устаревший или формально заполненный комплект. Такие документы не проходят проверку при вводе объекта или вызывают споры о качестве и объёмах выполненного. Ниже — типовые ошибки, выявляемые в Ростове-на-Дону:
- Акты подписаны задним числом — не соответствуют дате выполнения работ;
- Исполнительные схемы не соответствуют проекту — отклонения по трассам, сечениям, узлам;
- Отсутствуют подписи контролирующих лиц — технадзор, представитель заказчика, авторский надзор;
- Журналы оформлены формально — нет записей, даты одинаковые, пустые страницы;
- Сертификаты не имеют привязки к партии — невозможно подтвердить соответствие конкретным материалам.
Как застройщику проверять документы
Проверка исполнительной документации должна быть встроена в систему внутреннего контроля на объекте. Лучше выполнять её поэтапно — до сдачи очередного этапа или при подписании актов. Особое внимание уделяется скрытым работам, инженерным системам и фундаменту.
- Сопоставление с проектной документацией — сверка узлов, планов, трасс и сечений;
- Проверка актуальности форм — действующие формы КС-2, КС-3, освидетельствований и схем;
- Контроль подписей — все обязательные участники должны быть зафиксированы (в том числе проектировщик);
- Сверка с фотофиксацией — особенно на участках, уже закрытых отделкой или монолитом;
- Формирование замечаний — фиксировать все расхождения письменно до подписания.
Пример из практики
На объекте жилого комплекса в Ростове-на-Дону застройщик получил от подрядчика комплект исполнительной документации на инженерные сети. В ходе проверки выяснилось, что исполнительные схемы были скопированы с проекта без учёта изменений, допущенных в ходе строительства. Также отсутствовали акты гидроиспытаний и паспорта на трубы. Приёмка была отложена, подрядчику выдан перечень доработки. После корректировки и привязки к фактическому выполнению документы были приняты и прошли проверку в ГАСН без замечаний.
Значение исполнительной документации для застройщика
Полная и корректная исполнительная документация — это основа технической и юридической чистоты объекта. Она позволяет застройщику аргументировать претензии, пройти проверку ГАСН, защититься в суде и обеспечить передачу здания в эксплуатацию без скрытых рисков. В условиях Ростова-на-Дону, где активно внедряются электронные журналы и усиливается надзор, контроль исполнительной документации становится обязательным элементом профессионального управления строительством.