Претензия подрядчику: формулировки и аргументация

Когда подрядчик нарушает сроки, качество работ или договорные обязательства, застройщик обязан зафиксировать это в официальной форме. Претензия — юридически значимый инструмент, который позволяет застройщику предъявить обоснованные требования и подготовить базу для возможного судебного спора. В Ростове-на-Дону, где арбитражная практика по строительным контрактам достаточно развита, чёткая структура претензии и корректные формулировки играют ключевую роль в защите интересов застройщика.

Когда направляется претензия

Претензия составляется при любом зафиксированном нарушении со стороны подрядчика. Она не является проявлением конфликта, а наоборот — формализует деловую коммуникацию и даёт подрядчику шанс на добровольное устранение нарушений.

• Нарушение сроков выполнения работ — отставание от графика, срыв этапов;
• Низкое качество работ — выявленные дефекты, несоответствие проекту или СП;
• Подмена материалов — применение не согласованных с проектом решений;
• Отказ устранять замечания — игнорирование технических предписаний;
• Непредоставление документации — отсутствие актов, журналов, паспортов.

Как правильно формулировать требования

Язык претензии должен быть официальным, юридически точным и опираться на конкретные пункты договора, нормативов и проектной документации. Излишне эмоциональные или угрозные формулировки снижают юридическую силу документа.

• Сначала — описание факта: «В ходе приёмки работ, выполненных по акту КС-2 №45 от 14.03.2025, выявлены следующие дефекты...»;
• Затем — ссылка на документы: «...что противоречит условиям п. 4.1 договора подряда №112/23 и проектному решению по чертежу АС-05»;
• Указать норматив: «...а также п. 5.3.2 СП 70.13330.2012»;
• Сформулировать требование: «Просим в течение 5 рабочих дней устранить выявленные дефекты, представив акт выполненных доработок и фотоматериалы»;
• Обозначить последствия: «В случае неустранения нарушений в указанный срок мы оставляем за собой право на удержание оплаты и обращение в суд».

Какие документы приложить к претензии

Претензия должна быть подкреплена техническими и визуальными материалами, подтверждающими факт нарушения. Это исключает возможность формального ответа подрядчика и укрепляет позицию застройщика.

• Фотоматериалы с пояснениями — с датой, обозначением участка, масштабом;
• Акт осмотра или комиссия — подписанный участниками (если подрядчик отказался — указать это);
• Выписки из журнала СМР — записи о замечаниях, приостановках, отказах в допуске;
• Проектные фрагменты — где видно, как должно быть выполнено (сравнение с фактом);
• Предыдущая переписка — если подрядчик уже получал уведомления и не отреагировал.

Как направить претензию

Способ направления влияет на её юридическую силу. В Ростове-на-Дону суды принимают претензии, переданные по почте, курьером, через электронную почту с подтверждением доставки, а также через систему электронного документооборота (если согласовано в договоре).

• Почта с описью вложения — надёжный способ, фиксирующий содержание письма;
• Курьер с подписью о вручении — особенно в случаях срочных требований;
• Электронная почта — при наличии в договоре соответствующего пункта и с подтверждением получения;
• Через систему ЭДО — например, СБИС, Диадок, если стороны используют электронные каналы.

Пример из практики

При строительстве школы в Ростове-на-Дону подрядчик допустил отставание от графика на 28 календарных дней. Застройщик направил официальную претензию с таблицей отставания, сканами календарного графика и актов, подтверждающих фактический объём. В документе было указано требование восстановить график и предупреждение о штрафах, предусмотренных п. 9.2 договора. Подрядчик, получив претензию, согласился на ускорение этапов и выполнил работы в пределах допустимого срока.

Польза претензии для застройщика

Претензия — это не просто формальное уведомление, а управленческий инструмент. Она позволяет:

• зафиксировать факт нарушения в установленном порядке;
• создать доказательства для суда или страховой компании;
• психологически воздействовать на подрядчика через официальную форму;
• снизить риски признания пассивности или бездействия застройщика;
• организовать внутренний документооборот и контроль нарушений.

В условиях активной и многоуровневой застройки в Ростове-на-Дону претензионная работа становится неотъемлемой частью контроля качества и соблюдения сроков строительства.