Экспертиза объемов и стоимости работ (технико-сметная проверка)

Для застройщика ключевым элементом контроля подрядчиков является экспертиза объёмов и стоимости выполненных строительных работ. Такая проверка позволяет подтвердить достоверность актов КС-2 и КС-3, избежать необоснованных затрат и своевременно выявить завышения. В Ростове-на-Дону, где активное строительство ведётся как в жилом, так и в промышленном сегменте, технико-сметная экспертиза востребована особенно в проектах с несколькими подрядными организациями.

Задачи технико-сметной экспертизы

Основная цель экспертизы — определить, соответствуют ли заявленные объёмы работ и стоимости реально выполненному строительству. Экспертное заключение позволяет принять управленческие решения, подтвердить корректность оплаты или предъявить обоснованные претензии подрядчику.

• Проверка соответствия объёмов работ проекту — анализ актов КС-2 и сопоставление с проектной документацией и фактическим выполнением;
• Анализ расценок — выявление применения завышенных единичных цен или некорректных расценок в смете;
• Проверка нормативной базы — соответствие использованных расценок базам ФЕР, ТСН, ТЕР с учётом региональных коэффициентов;
• Выявление дублирования работ — исключение повторного учёта одних и тех же операций в разных позициях;
• Формирование экспертного заключения — с указанием завышений, нарушений и рекомендуемых корректировок.

Особенности проведения в Ростове-на-Дону

В региональной практике часто фиксируются завышения, связанные с использованием устаревших нормативных баз, необоснованной индексацией или дублированием работ. Также встречаются случаи, когда подрядчик включает в акты позиции, не предусмотренные проектом, или применяет сметные коэффициенты без обоснования. В условиях юга России, с активным применением местных материалов и конструктивов, требуется уточнение расценок с учётом региональных ТЕР Ростовской области.

• Учёт местных коэффициентов — корректное применение индексов пересчёта из базисных цен в текущие;
• Проверка актов скрытых работ — документальное подтверждение выполненных операций, часто заявляемых только в КС-2;
• Выезд на объект — инструментальный осмотр объёмов работ, подтверждение геометрии и фактического выполнения;
• Сопоставление с графиком производства работ — выявление несоответствий между физическим объёмом и сроками.

Типичные ошибки и нарушения

На объектах в Ростове-на-Дону экспертизы нередко выявляют одни и те же схемы отклонений. Некоторые из них допускаются подрядчиком сознательно, другие — из-за отсутствия квалификации в составлении смет.

• Включение в КС-2 работ, не выполненных фактически — фиктивные объёмы по незавершённым этапам;
• Применение расценок без учёта условий строительства — отсутствие корректировок на плотную застройку или погодные условия;
• Неполное отражение затрат — сокрытие экономии, например, при использовании более дешёвых материалов;
• Игнорирование ведомостей ресурсов — отсутствие детализации, мешающее проверке соответствия затрат объёму;
• Нарушение связи между КС-2 и КС-3 — несоответствие сумм, несогласованность с бухгалтерией застройщика.

Практический пример

На строительстве административного комплекса в районе ул. Малиновского была проведена независимая экспертиза актов КС-2, предоставленных подрядчиком. Эксперты выявили завышение стоимости на 2,6 млн рублей за счёт некорректной индексации расценок и дублирования операций по отделке. Также выяснилось, что фактически не выполнены штукатурные работы на части помещений, хотя они были включены в акт. По результатам заключения застройщик инициировал перерасчёт и пересмотр контрактной модели оплаты.

Преимущества для застройщика

Проведение технико-сметной экспертизы позволяет застройщику управлять бюджетом проекта более эффективно, снижать финансовые риски и повышать прозрачность взаимодействия с подрядчиком. В случае судебных разбирательств или споров с инвесторами заключение эксперта служит официальным доказательством обоснованности расходов. Такая экспертиза особенно актуальна на объектах с поэтапной оплатой, высокой стоимостью строительства или при смене подрядчика.